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Der Weg zum Eigenheim - Wohneigentumspolitik in Europa

Die Wohneigentumsquote in Deutschland stagniert, obwohl Wohneigentum im letzten Jahrzehnt erheblich an Attraktivität gewonnen hat. Zwar sind die Wohnungspreise beträchtlich gestiegen, aber die Zinsentwicklung hat diese Preisentwicklung vielerorts überkompensiert. Entsprechend sind die Kosten für ein Darlehen, das in 35 Jahren getilgt werden soll, in 50 Städten um durchschnittlich 6 Prozent gesunken. Darüber hinaus kann durch Wohneigentum die Altersvorsorge gestärkt, die Vermögensverteilung gleichmäßiger und Gentrifizierung verhindert werden. Dennoch stagniert die Wohneigentumsbildung in Deutschland, gerade auch bei jüngeren Haushalten. Ihnen fehlt schlicht das notwendige Eigenkapital, um Erwerbsnebenkosten bedienen zu können und um sich für einen Immobilienkredit zu qualifizieren. In unserem Gutachten „Wohneigentumspolitik in Europa“ wurde geprüft, wie sieben andere Länder den Zugang zu Wohneigentum gestalten.

Bei der Gestaltung der Grunderwerbsteuer zeigt sich, dass die betrachteten Länder zwei Wege beschreiten. Ein Teil der Länder, vor allem die skandinavischen Länder, Irland und die Niederlande, haben sehr niedrige Grunderwerbssteuersätze, die die Haushalte nur wenig belasten. Andere Länder, wie Großbritannien, Belgien oder Frankreich, haben zwar insgesamt etwas höhere Sätze, differenzieren aber stärker und unterstützen so vor allem Haushalte, die erstmals oder günstige Immobilien kaufen. Dies wird ermöglicht durch Freibeträge bei der Grunderwerbsteuer oder einen Stufentarif wie in Großbritannien. Gerade ein solcher Stufentarif wäre auch für Deutschland ein Reformmodell. Grundsätzlich sind zwar niedrige Steuersätze aus Effizienzgründen zu bevorzugen, aber dies ist aufgrund der Sonderstellung der Grunderwerbsteuer im Finanzausgleich kaum möglich. Sofern bei der Grunderwerbsteuer ein Freibetrag und ein Stufentarif gelten, werden Haushalte, die kleine und günstige Wohnungen kaufen, besonders stark entlastet. Für vermietete Objekte sollte dann wie bisher ein Pauschalsteuersatz gelten. 

Eine Bevorzugung von Haushalten, die im Eigentum leben, leitet sich auch aus der steuerlichen Behandlung des selbstgenutzten Wohneigentums ab. In Deutschland wird selbstgenutztes Wohneigentum wie ein Konsumgut behandelt, vermietetes Wohneigentum dagegen wie ein Investitionsgut. Dies ist für viele selbst-nutzende Haushalte ein Nachteil. In den Niederlanden, Schweden und Dänemark können Selbstnutzerinnen und Selbstnutzer dagegen ihre Zinskosten weitestgehend steuerlich geltend machen, die gesparte Miete wird dagegen kaum besteuert. Deutschland sollte diesem Ansatz nicht folgen, aber zumindest wie andere Länder den Haushalten im Eigentum dafür einen Ausgleich gewähren, um eine Benachteiligung gegenüber Anlegerinnen und Anlegern zu vermeiden. 

Auch bei der Finanzierung unterstützen die betrachteten Länder die Haushalte in verschiedenster Weise, etwa über vergünstigte Kredite oder aber auch Kreditversicherungen. Gerade Kreditversicherungen, wie sie in Frankreich, Belgien und den Niederlanden üblich sind, wären auch für Deutschland attraktiv. Schließlich hat eine solche Versicherung zwei wesentliche Vorteile. Zum einen schafft sie Planungssicherheit für Haushalte, da auch im Fall von Arbeitslosigkeit oder Scheidung die Raten weiterbezahlt werden können. Zum anderen können Banken aufgrund der höheren Sicherheit auf Eigenkapital verzichten. Finanziert wird eine solche Versicherung beispielsweise in den Niederlanden durch einen Einmalbetrag bei Versicherungsbeginn. Üblich ist in allen Ländern, dass die Preis-Einkommensrelation sowie wie die Stabilität des Einkommens der Haushalte geprüft werden, bevor die Versicherung abgeschlossen werden kann. Das Beispiel Frankreich verdeutlicht darüber hinaus, dass auch Arbeitgeberinnen und Arbeitgeber ein eigenes System aufbauen können, um ihre Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter beim Erwerb von Wohneigentum zu unterstützen.