Umwandlungsverbot

Verbote schaffen keinen Wohnraum – Erfahrungen aus der internationalen Baupolitik

Das Thema Wohnen rückt immer wieder in den Fokus der öffentlichen Debatte. Inzwischen erklärt auch Bundesinnenminister Horst Seehofer das Thema Wohnen zur sozialen Frage unserer Zeit. Nun will die Bundesregierung mit einem Umwandlungsverbot von Miet- in Eigentumswohnungen das Problem steigender Mieten in den Metropolen bekämpfen. Statt neuen Wohnraum zu schaffen, soll die Umwandlung in Eigentumswohnungen zukünftig genehmigungspflichtig werden. 

Eine aktuelle Studie des IW Köln macht deutlich, dass ein solches Umwandlungsverbot für die Mieterinnen und Mieter in Deutschland keineswegs von Vorteil ist. Gleichzeitig hat die Regelung fatale Folgen für diejenigen, die derzeit über den Kauf einer eigenen Wohnung nachdenken. Denn durch das Gesetz wird die Zahl der verfügbaren Eigentumswohnungen weiter reduziert und die Preise für Eigentumswohnungen dadurch weiter befeuert.

Durch das Umwandlungsverbot wird den Menschen der Zugang zu Wohneigentum noch weiter erschwert. Für unsere Gesellschaft ist dies keine gute Nachricht. Wohneigentum könnte für viele Menschen ein wichtiger Baustein der Altersvorsorge sein und zu einer Reduzierung der Vermögensungleichheit in Deutschland beitragen. Erst der internationale Vergleich macht jedoch deutlich, dass die Wohneigentumsquote in Deutschland besonders niedrig ist. In fast keinem Land dieser Welt ist der Anteil der Menschen, die in den eigenen vier Wänden leben, geringer.

Die Erfahrungen aus anderen Ländern geben wichtige Hinweise über die Wirksamkeit politischer Maßnahmen. Unser neues Policy Paper „Internationale Baupolitik – Was Deutschland von anderen Ländern lernen kann“ bündelt diese Erfahrungen und leitet für die Themen Mietpreisbeschränkungen, Wohneigentum, Baukosten, Digitales Planen und Bauen sowie Smart City politische Handlungsempfehlungen ab, die sicherlich wirksamer als Umwandlungsverbote sind.

Dies ist ein Auszug aus unserer Publikation, diese können Sie in unserem Shop downloaden.

Mietpreisbeschränkungen

In Berlin sollen Mieterhöhungen für die Dauer von fünf Jahren durch einen Mietendeckel ausgeschlossen werden. Der Anstieg der Mietpreise ist ein reales Problem, dennoch ist das Berliner Mietniveau sowohl im innerdeutschen als auch im Vergleich zu anderen europäischen Hauptstädten durchaus moderat.

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Berlin ist keineswegs die erste Stadt, die Mietsteigerungen per Gesetz unterbinden will. Dabei sind die Erfahrungen aus New York, Genf und Stockholm eindeutig: Preisbeschränkungen sind keine Lösung zur Bekämpfung steigender Mietpreise. In den drei Städten kam es in der Folge zum Rückgang des Wohnungsneubaus, Modernisierungen wurden zurückgestellt und die Entstehung von Schwarzmärkten wurde begünstigt. Die internationalen Erfahrungen zeigen, dass man Mietsteigerungen allein mit einer Ausweitung des Wohnungsangebots beikommen kann, nicht jedoch mit einem staatlich verhängten Mietenstopp.

Wohneigentum

Wie zuvor beschrieben, verdeutlicht ein Vergleich mit anderen europäischen Ländern die niedrige Wohneigentumsquote in Deutschland. Unter den OECD-Mitgliedsstaaten weist lediglich die Schweiz eine niedrigere Wohneigentumsquote als Deutschland auf.

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Ein Blick auf die Rahmenbedingungen für den Eigentumserwerb macht klar, woran dies liegt: Deutschland verfügt über sehr hohe Erwerbsnebenkosten und ist eines von wenigen Ländern, in dem private Hypothekenzinsen nicht steuerlich geltend gemacht werden können. Hieraus ergibt sich jedoch auch eine Chance: Mit einer Reduzierung der Grunderwerbssteuerlast und der Wiedereinführung der steuerlichen Abzugsfähigkeit privater Hypothekenzinsen besteht großes Potenzial, die Wohneigentumsquote in Deutschland zu erhöhen.

Baukosten

In Deutschland ist bereits seit einigen Jahren ein dramatischer Anstieg der Baukosten zu beobachten. Laut Daten des Statistischen Bundesamtes liegt der Anstieg seit dem Jahr 2000 bei etwa 44 Prozent, der Bauwerkskostenindex der ARGE geht sogar von einer Steigerungsrate um die 65 Prozent aus.

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Der Kostenanstieg geht zu einem großen Teil auf neue Normen und Vorschriften zurück, die das Bauen in Deutschland immer teurer machen. Länder wie die Niederlande haben gezeigt, dass man durch eine Reform der Bauordnung signifikante Kosteneinsparungen erreichen kann. Statt auf bürokratische Vorgaben, setzt man in den Niederlanden auf technologieoffene Zielvorgaben, die das Innovationspotenzial der Bauwirtschaft aktivieren. Eine Reform der Bauordnung ist in Deutschland, wo selbst die Bauordnungen einzelner Bundesländer voneinander abweichen, bitter notwendig.

Digitales Planen und Bauen

Zentraler Baustein der Digitalisierung im Baugewerbe ist das sogenannte BIM – Building Information Management. Bei diesem Verfahren werden alle Informationen des geplanten Bauvorhabens in ein virtuelles Modell eingespeist, auf das alle Projektbeteiligten Zugriff haben. Die Nutzung des BIM ist für öffentliche Infrastrukturprojekte in Großbritannien bereits seit dem Jahr 2016 verpflichtend. Zu diesem Zeitpunkt wurde in Deutschland gerade mal ein erster Digitalisierungsplan für öffentliche Infrastrukturprojekte vorgestellt. Dieser Zeitverlust lässt sich nicht mehr aufholen. Dennoch sollte der deutsche Staat von nun an als Impulsgeber vorangehen und die BIM-Nutzung für alle öffentlichen Infrastrukturprojekte verpflichtend einführen.

SmartCity

Der fortschreitende Anstieg der Stadtbevölkerung erfordert ein Umdenken bei der Stadtentwicklung. Die SmartCity hat zwar nur indirekt mit Baupolitik zu tun, dennoch beeinflusst sie die Qualität des Wohnens und Lebens in unseren Städten. Bei der Ausgestaltung von SmartCities gibt es weltweit immense Unterschiede, insbesondere im Hinblick auf die Sammlung und Auswertung von Daten. Die abschreckenden Beispiele aus China sind inzwischen auch in Deutschland bekannt. Aus diesem Grund benötigen wir eine nationale SmartCity-Strategie, die konkrete Leitplanken für die Datennutzung und den Datenschutz liefert, die Hoheit über individuelle SmartCity-Konzepte jedoch in den Kommunen belässt.

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Dies ist ein Auszug aus unserer Publikation, diese können Sie hier downloaden.

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Johann Ahlers
Johann Ahlers
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