Wohnungspolitik? Viele Fragen – viele Antworten.

Auswege aus der Berliner Wohnungsmarktkrise
CC flickr.com / Till Krech
© flickr.com / Till Krech

Die Berliner Grünen stellen das Funktionieren des Marktes in Frage. Die Berliner SPD findet das Bundesmietrecht oft fraglich. Die Berlin FDP fragt nach unbequemen Regierungsentscheidungen. Der Berliner Mieterverein sagt, der Vergleich mit anderen Städten sei sehr fragwürdig. Und der ZIA hinterfragt die gesamte Wohnungsbaupolitik des Berliner Regierungsprogramms.

Viele Fragen also zur aktuellen Lage der Wohn- und Bausituation auf der politischen Agenda Berlins.

Wir haben die Diskussion in 10 Thesen zusammengefasst:

  1. Berliner sind arm.
    => Für Investoren ist es finanziell unattraktiv bezahlbare Wohnungen zu bauen.
  2. Berliner sind egoistisch.
    => Die „Not-in-my-backyard“-Mentalität akzeptiert keine Neubauten.
  3. Berliner verbrauchen zu viel Platz.
    => Berlin ist die Stadt der Singles und Altmieter aus Zeiten des Wohnungsüberangebots.
  4. Berliner ziehen nicht um.
    => Eine Verkleinerung der Wohnung oder Wegzug ins Grüne im Rentenalter und ohne Kinder findet nicht mehr statt.
  5. Berlin ist voll.
    => Da überall Vollvermietung herrscht, gibt es keine marktnotwendigen Puffer für Veränderungen.
  6. Berlin ist leer.
    => Die vielen Freiflächen werden nicht bebaut und sind meist in privater Hand.
  7. Berlin ist langsam.
    => Die Vergabe von Grundstücken und Planungsverfahren dauern zu lange und sind nicht digital.
  8. Berliner bekommen kaum noch Sozialwohnungen.
    => Neben planmäßigen Umwandlungen wurden die landeseigenen Wohnungsbaugesellschaften jahrelang abgehalten Sozialwohnungen nachzubauen.
  9. Berliner wollen und müssen modernisieren.
    => Energetische Sanierungen und hohe Neubaurichtlinien ziehen jedoch immer Mietsteigerungen nach sich, da die Kosten die Einsparungen bei weitem übersteigen.
  10. Berlin hat eine „Heuschreckenplage“.
    => Spekulative Kapitalanleger, häufig aus dem Ausland, erwerben Grundstücke inklusive Baugenehmigungen und verkaufen diese mit Aussicht auf Preissteigerung weiter, ohne dass in absehbarer Zeit gebaut wird.

Diskussion im Roten Rathaus: Was können Auswege aus dem Dilemma sein?

Unter dem Motto „Stadtentwicklung, Wohnungsmarkt und Politik“ hatte die Friedrich-Naumann-Stiftung für die Freiheit in Kooperation mit dem ZIA (Zentralen Immobilien Ausschuss e.V.) am 9. August ins Rote Rathaus geladen. Möglichst viele Akteure auf dem Spielfeld „Wohnen“ sollten dabei an einen Tisch kommen. Denn schon vorher war klar, dass gemeinsam an einem Strang gezogen werden muss, angesichts der großen Probleme. Die Teilnehmerinnen und Teilnehmer waren:

  • Iris Spranger, Sprecherin für Bauen, Wohnen und Mieten der SPD-Fraktion im Berliner Abgeordnetenhaus
  • Nina Stahr, Landesvorsitzende der Berliner Bündnis 90/ Die Grünen
  • Stefan Förster, Sprecher für Bauen, Wohnen und Denkmalschutz der FDP-Fraktion im Berliner Abgeordnetenhaus
  • Klaus-Peter Hesse, Geschäftsführer des ZIA (Zentraler Immobilien Ausschuss e.V.)
  • Wibke Werner, stellvertretende Geschäftsführerin des Berliner Mietervereins e.V.

Berlin braucht günstige Wohnungen

Die Runde aus Fachpolitikerinnen und Fachpolitikern wurde ergänzt durch eine Fachexpertin und einen Fachexperten, die ihre Sicht der Berliner Wohnsituation aus Verbraucher- und Anbietersicht darlegten. Die jeweiligen Interessen und Interpretationen fielen dementsprechend sehr unterschiedlich aus.  Auf einen Nenner konnte Moderator Gerd Nowakowski vom Tagesspiegel die Debatte jedoch bringen: Es geht in Berlin nicht um mehr Bauen. Es geht noch nicht einmal um mehr Wohnraum. Es geht um mehr bezahlbaren Wohnraum!

Pauschal mehr Wohnungen braucht es nicht – aber mehr bezahlbare!

Klaus-Peter Hesse, Geschäftsführer des ZIA (Zentraler Immobilien Ausschuss e.V.)
Klaus-Peter Hesse (ZIA)

Diese von allen mitgetragene Aussage mag manche überraschen. Die Datenanalyse lässt jedoch keinen anderen Schluss zu. „In keiner deutschen Großstadt sind die Mieten mittlerweile für Normalverdiener so unerschwinglich wie in Berlin“, analysierte die Berliner Morgenpost vor Kurzem. Das heißt zum einen, dass die Berlinerinnen und Berliner über so wenig Einkommen verfügen, dass sie sich die steigenden Mieten in ihrer Stadt kaum noch leisten können. Zum anderen heißt dies jedoch auch, dass bereits genug höherpreisige Wohnungen in der Stadt entstanden sind.

Falls noch mehr Wohnungen im Hochpreissegment hinzukommen, könnte nicht nur die eigentlich dringlichere Baustelle „günstiger Wohnraum“ das Nachsehen haben. Nach übereinstimmender Einschätzung unserer Runde könnte es sogar zu einer Immobilienblase kommen: Internationale Spekulantinnen und Spekulanten sowie Trendsucherinnen und Trendsucher ziehen genauso schnell wieder weg, wie sie kommen, sobald eine Stadt nicht mehr attraktiv ist. Dass die Einzigartigkeit Berlins in der Vielfältigkeit, den kreativen Freiräumen und auch den „versifften Ecken“ liegt, wie es Nina Stahr ausdrückte, würden wohl die meisten so sehen.

Ohne die bereits in der Stadt ansässigen Berlinerinnen und Berliner und damit auch deren Sozialstruktur wäre vieles davon jedoch wohl nicht gegeben. Dabei gehörte Veränderung zwar schon immer zur DNA der Stadt. Doch weiterhin so einseitige Entwicklung in Richtung Verteuerung könnte für das Berlin, wie man es kennt, fatale Folgen haben. Deshalb die grundsätzliche Einigung: Berlin braucht aktuell eigentlich nur noch günstige Wohnungen.

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Fachexperten-Vortrag "Wohnen in Berlin aus Anbietersicht" von Klaus-Peter Hesse (ZIA)

© Friedrich-Naumann-Stiftung für die Freiheit

Wie kann das sein? Berlin ist in mehreren Hinsichten sehr besonders. 85% der Berlinerinnen und Berliner wohnen zur Miete. Dabei sind die meisten davon auch weit entfernt, sich in Zukunft eine Eigentumswohnung oder ein eigenes Haus leisten zu können. Denn über die Hälfte der Berlinerinnen und Berliner hätten aufgrund ihrer geringen Haushaltseinkünfte sogar Anspruch auf eine Sozialwohnung. Da es davon jedoch im Vergleich dazu viel zu wenige gibt, muss auch ein Großteil der sonstigen Wohnungen in der Stadt günstig sein. Doch das ist schon jetzt kaum noch der Fall.

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Fachexperten-Vortrag "Wohnen in Berlin aus Verbrauchersicht" von Wibke Werner (Mieterverein)

© Friedrich-Naumann-Stiftung für die Freiheit

Durchschnittsverdiener finden keine bezahlbare Wohnung

Um diese Aussage treffen zu können, muss jedoch erstmal gesagt werden, was ‚bezahlbarer Wohnraum‘ überhaupt sein soll. Nach einer gängigen Faustregel ist dies der Fall, wenn maximal 30% des verfügbaren Einkommens eines Haushaltes für das Wohnen ausgegeben werden müssen – also Warmmiete durch Netto-Haushaltseinkommen. Laut Wibke Werner ist es angesichts von einem durchschnittlichen Netto-Haushaltseinkommen von 1.600€ kaum verwunderlich, dass dies in Berlin, trotz der im Vergleich zu anderen Städten immer noch nicht besonders teuren Mieten, kaum noch gegeben ist.

Damit widerspricht sie auch der Sichtweise von Klaus-Peter Hesse, der von „erheblichem Nachholbedarf beim Mietpreisniveau“ sprach, wenn man sich zum Beispiel Hamburg anschaue. In Stadtteilen wie Mitte, Grunewald und Neukölln werden ca. 60 Prozent des durchschnittlichen Netto-Haushaltseinkommen für die Warmmiete eingeplant. Und auch in vergleichsweise günstigen Gebieten wie Marzahn, Karow oder Lankwitz geben Berliner im Schnitt noch fast 40% ihres Einkommens für die Miete aus. Schon der Durchschnittsbürger ist hier also weit von ‚bezahlbarem Wohnraum‘ entfernt – von weiter darunterliegenden Einkommensschichten ganz zu schweigen.

Berlin Anteil Miete bei Durchschnittseinkommen

Anteil der nötigen Mietaufwändungen bei einem Netto-Haushaltseinkommen von 1.655€

© Berliner Morgenpost 25.01.2017, Julius Tröger, Moritz Klack, André Pätzold, David Wendler und Christopher Möller (webkid). Daten: Berliner Wohnmarkt-Report 2017 (Rohdaten). Inspiration: FT.com

Am Ende des Abends wurde allerdings niemanden richtig klar, wie dieses Missverhältnis zu ändern wäre. Denn spätestens nach der Verlängerung der Veranstaltung in die Abendstunden wurde jedem bewusst: Die Berliner Probleme sind so tief und vielschichtig, dass niemand auf einfache Lösungen hoffen sollte. „Wir brauchen die privaten Investoren, um bezahlbaren Wohnraum zu bekommen!“, lautete der Hilfeschrei des Berliner Mietervereins. Und das war wohl auch der einzige Konsens auf den sich alle Teilnehmer einigen konnten. Doch wie dies gelingen soll, blieb fraglich. Einige Ideen aus der Debatte haben wir auf der folgenden Seite für Sie zusammengestellt. Auch wenn viele der theoretisch erfolgversprechenden Mittel umgehend durch negative Konsequenzen auf anderen Ebenen entzaubert wurden…

Wir brauchen die privaten Investoren, um bezahlbaren Wohnraum zu bekommen.

Wibke Werner, stellvertretende Geschäftsführerin des Berliner Mietervereins e.V.
Wibke Werner (Mieterverein)

Instrumente und Spannungsfelder

Unser Ziel ist es 400.000 Wohnungen in städtischen Besitz zu bringen – durch Kauf und Bau.

Iris Spranger, Sprecherin für Bauen, Wohnen und Mieten der SPD-Fraktion im Berliner Abgeordnetenhaus
Iris Spranger (SPD)

Instrumente am Wohnungsmarkt:

  • Schnellere Vergabe und Verdichtung
    ABER: Freiflächen sind meist in privater Hand. Auf diese hat das Land kaum Einfluss. Und eine Baupflicht innerhalb von 2 Jahren nach Grundstückserwerb einzuführen, ist ein großes Projekt.
  • Private Investoren anwerben
    ABER: Wenn privat gebaut wird, entstehen bisher meist nur Eigentumswohnungen. Wie es für Investoren attraktiv gemacht werden soll, günstige Mietwohnungen zu bauen, bleibt die große Frage.
  • Kappungsgrenzen (z.B. nur begrenzte Umlage der Sanierungskosten)
    ABER: Der Vermieter muss die Mehrkosten tragen, wodurch Vermietung noch unattraktiver wird.
  • Vorkaufsrecht anstatt Höchstpreis-Gebot
    ABER: Wenn der Staat die Stadt aufkauft und Planwirtschaft im Wohnungsmarkt herrscht, gibt es ein riesiges Finanzierungsproblem.
  • Allgemein stärkere Regulierung
    ABER: Gesetzliche Vorgaben werden nie der Komplexität schnellen, nachhaltigen und passendem Bauens gerecht. Häufig führen sie in eine „Mangelverwaltung“, wenn es eigentlich fundamentaler Veränderung bedarf.
  • Freier Markt mit Luxuswohnungen
    ABER: Einen Sickereffekt, dass dadurch günstigere Wohnungen frei werden, gibt es meist nicht, da neue Mieter oder Eigentümer von außerhalb zuziehen und damit Verdrängung sogar verstärken.
  • Kooperatives Bauen (z.B. Quote von 30% bezahlbaren Wohnungen bei Neubau)
    ABER: Dafür werden die übrigen Wohnungen noch teurer, wodurch nur noch sehr hohe und sehr geringe Mieten übrigbleiben und eine potentielle Mitte zu leiden hat.
    ABER: Nur weil dies in anderen Städten funktioniert, muss es das nicht auch in Berlin. Denn wo das Mietniveau höher ist, sind solche Maßnahmen auch leichter refinanzierbar.
    ABER: Private Bauherren sind wenig motiviert, einen Teil der Wohnungen sozialverträglich zu gestalten, wenn sie nicht bei landeseigenen Grundstücken dazu gezwungen werden.
  • Mietenspiegel
    ABER: Während für den ZIA ein langer 10-Jahres-Rückblick einen finanziellen „Genickbruch“ für Vermieter darstellt, ist dies für die Regierungsparteien noch nicht ausreichend und muss verstärkt werden z.B. mit Offenlegungspflicht der Vormieten.
  • Genossenschaftliches Bauen
    ABER: Der Bauprozess ist langwieriger und schafft nicht die notwendige Menge an Wohnungen.
  • Quadratmietpreisgarantie als Anreiz für Umzug in kleinere Wohnung
    ABER: Wie sollen die Wohnbaugesellschaften das finanzieren?
  • Mehr staatliche Unterstützung bei Neubau, Sanierung und Miete
    ABER: Wer soll das bezahlen?

Mietpreisbremse und Milieuschutzgebiete sind eigentlich gute Ideen. Sie müssen nur noch konsequenter verfolgt werden, damit sie funktionieren.

Nina Stahr, Landesvorsitzende der Berliner Bündnis 90/ Die Grünen
Nina Stahr (Bündnis 90/Die Grünen)

Drei grundsätzliche Spannungsfelder:

  1. Kontrolle vs. Freiheit
    Unseriöse Anbieter haben auf dem Markt nichts verloren – darin sind sich alle einig. Hierbei dürfen allerdings nicht die Rahmenbedingungen für seriöse Investoren verdorben werden. Diese müssen schließlich Teil der Lösung sein. Beide Extreme, absolute Kontrolle und ausschließlich freiwillige Selbstkontrolle führen nicht zum Ziel. Solange diese Diskrepanz nicht erkannt und aufgehoben wird, scheint keine Lösung in Sicht.
  2. Pauschalisierung vs. Differenzierung
    Umso dramatischer ist es, wenn Regulierung auch noch pauschal ausgeübt wird und alle darunter leiden müssen. Das zeigt sich beim Zweckentfremdungsverbot. Während ein Ferienvermietungsproblem eigentlich nur in den Bezirken Friedrichshain-Kreuzberg und Mitte besteht, gilt das Gesetz in ganz Berlin.
  3. Mut vs. Verantwortungslosigkeit
    Die Akzeptanz für neue Bauvorhaben ist bei Anwohnern meist gering. Und dies wird in Berlin häufig auch lautstark kundgetan. Deshalb werden oft unsinnige Zugeständnisse eingeräumt oder das gesamte Projekt gleich ganz begraben, anstatt gemeinschaftliche Interessen argumentativ zu adressieren. Die Berliner Politik scheut sich vor unbequemen Entscheidungen. Dabei könnten Bauvorhaben laut Stefan Förster durchaus auch bei Anwohnern verständlich gemacht werden. Zum einen indem die soziale Verantwortung für Berliner betont wird. Und zum anderen, indem die Vorteile von oft verbesserten Verkehrsanbindungen und Geschäften herausgestellt werden.

Wenn die SPD einfach nur bauen will und die Grünen zum Glück noch auf das ‚wie und wo‘ achten, macht immer noch die Senatorin der Linken einen Strich durch die Rechnung, da ihre Klientelpolitik lieber alles so für ihre Wähler in den Bestandswohnungen erhält.

Stefan Förster, Sprecher für Bauen, Wohnen und Denkmalschutz der FDP-Fraktion im Berliner Abgeordnetenhaus
Stefan Förster (FDP)